Največji korak, ki ga je v tej smeri prispeval novi zakon o izvršbi in zavarovanju,² je nesuspenzivnost sklepov sodišča, predvidenih do prodaje nepremičnine. Tako je sedaj teoretično možno, ob “prisilitvi” višjega sodišča (s predhodnim razpisom prodajnega naroka), da o pravnem sredstvu odloči do datuma že razpisanega naroka, pripeljati izvršilni postopek do prodajnega naroka tudi že prej kot v roku šestih mesecev.³

Vendar tudi če odmislimo problem dolgotrajnosti postopka, je treba poudariti tudi precejšnjo neuspešnost prodajnih narokov.

Nepremičnine največkrat tudi na drugem ali celo na tretjem prodajnem naroku niso bile prodane. Normalno je, da imajo mnogo manj problemov z vnovčevanjem nepremičnin sodišča na lokacijah, kjer je že tako ali tako povpraševanje po nepremičninah veliko. Ta sodišča, ne samo da uspejo vnovčiti nepremičnine, ampak lahko zanje dosežejo tudi višje cene.

Tudi glede določanja izklicne cene je novi izvršilni zakon prinesel novost in s tem tudi večjo možnost uspešnejše prodaje nepremičnin. Najnižjo možno ceno nepremičnine je pomaknil iz dveh tretjin na polovico ocenjene vrednosti. To pa je že cena, ki lahko premami kupca oziroma največkrat mogoče tudi kakega špekulanta. Vendar nemalokrat ni le cena tista, ki kroji usode prodajnih narokov, temveč tudi mnogi drugi dejavniki, ki so lahko posledica zakonodaje, trga in same sestave prodajanih nepremičnin. Vsepovsod pa nam, bodisi zaradi preobsežnosti celote nepremičnin, omejitvene zakonodaje ali kakega drugega vzroka, lahko pomaga prodaja nepremičnin po delih.⁴

Preletimo nekaj situacij, v katerih se lahko znajde izvršilno sodišče:

1. zoper dolžnika se vodi izvršba na večji poslovno – stanovanjski kompleks in ne kaže, da se bo našel kupec celotne nepremičnine; 2. vodi se izvršba na ogromen kmetijski kompleks, ki obsega tako gospodarska poslopja kot tudi nekmetijska in kmetijska zemljišča ter gozdove; 3. banka vodi izvršbo na nepremičnine dolžnika – hišo s kmetijskimi zemljišči.

Rekli bi: saj v skrajnem primeru, ko res ni nobenega interesenta za nakup nepremičnin, lahko kot kupec nastopi sam upnik, še posebej na drugem ali tretjem naroku bi bil njegov nakup zelo racionalen. Oproščen bi bil tako položitve varščine kakor tudi kupnine, kasneje pa bi lahko nepremičnine tudi ugodneje in po delih prodal, seveda vse ob predpostavki, da je njegova terjatev dovolj visoka, pa da je prvi v poplačilni vrsti. Vendar kljub temu, da vse navedene pogoje vzamemo v zakup, bi bilo to vedno izvedljivo le v prvem opisanem primeru, nikoli pa ne v zadnjem (oziroma obstaja zgolj skrajna teoretična možnost – glej v nadaljevanju).

Pri drugem primeru pa je odvisno od dejstva, kdo bi nastopal kot upnik, in sicer, ali bi izpolnjeval stroge pogoje iz zakona o kmetijskih zemljiščih.⁵ Le-ta v 25. členu določa, da mora izvršilno sodišče pred izdajo in razglasitvijo sklepa o izročitvi na javni dražbi pridobljenega kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije pridobiti potrdilo upravne enote, ali je morebitni prenos lastnine na najboljšega ponudnika v skladu s samim zakonom o kmetijskih zemljiščih.

Sodišče mora zahtevi priložiti tudi podatke o pridobiteljevem državljanstvu (ekvivalentno za pravne osebe – izpisek iz sodnega registra) ter njegovo izjavo o bodoči uporabi nepremičnine. Če upravna enota ugotovi, da je domik zemljišča v nasprotju z zakonom o kmetijskih zemljiščih, mora izvršilno sodišče razveljaviti sklep o domiku in po pravnomočnosti sklepa po uradni dolžnosti razpisati novo dražbo.⁶ Te določbe zakona o kmetijskih zemljiščih so bile sprejete za časa veljavnosti zakona o izvršilnem postopku, novi zakon o izvršbi in zavarovanju pa je pridobitev odobritve po zakonu predvidel za čas po končani dražbi in sicer pred izdajo sklepa o domiku, kar je tudi dosti bolj elegantna ter praktična rešitev.

Na tem mestu se v nadaljnjo analizo obeh zakonskih določil ne bi spuščal, opozoril bi samo na, po moji oceni, temeljni razlog, zakaj banka v tretjem opisanem primeru ne bi mogla nastopiti kot kupec. Sam namreč ne poznam banke v slovenskem prostoru, ki bi se med drugim ukvarjala tudi s kmetijsko proizvodnjo oziroma obdelovanjem kmetijskih zemljišč, kar pa je eden izmed pogojev za izdajo potrebnega potrdila.⁷ Resda pa so banke v zadnjem času že začele ustanavljati zastavne pravice, na predhodno ločenih nekmetijskih zemljiščih. Ne gre pa iskati rešitve v tej smeri, saj nakazani problem rešuje le v izredno majhnem obsegu, prav tako pa taka rešitev tudi v tem delu ni v celoti ustrezna ne za kreditojemalce, kakor tudi ne za kreditodajalce.

Vsekakor pa je potrebno omeniti tudi teoretično možnost, da bi banka, ne glede na to, da ne izpolnjuje zakonskih pogojev, lahko postala lastnik kmetijskih zemljišč in sicer bi se to lahko zgodilo v primeru, da upravni organ na vlogo sodišča več kot tri mesece ne bi reagiral oziroma v tem času ne bi izdal odločbe o zavrnitvi izdaje potrdila.

Vloga zakona o kmetijskih zemljiščih pri nepremičninski izvršbi, zaradi njegovega občutnega posega v določbe izvršilnega zakona, bi bila lahko deležna obširnejše obravnave, vendar to ni namen pričujočega prispevka.

V veliko primerih bi bila torej prodaja po delih nuja in ne le razlog za doseganje boljšega poplačila.

Kako do prodaje po delih?

Natančnega odgovora na to vprašanje v sedaj veljavnem zakonu o izvršilnem postopku, v strokovni literaturi kakor tudi v sodni praksi (pregledal sem baze višjih kakor tudi tekoče ter starejše sodbe vrhovnih sodišč) ne najdemo. Zakon o izvršilnem postopku glede načina prodaje v 183. členu samo določa, da se nepremičnina proda na javni dražbi ali po predhodnem sporazumu tudi z neposredno pogodbo, in da se prodajni narok opravi v sodnem poslopju, če sodišče ne odloči drugače. Zakon ne določa postopka prodaje nepremičnin po delih, nikjer tudi ni izrecno določeno, da se prodaja nepremičnin, sploh lahko opravi tudi po delih.

Tudi prejšnji zakon o izvršilnem postopku ni imel take določbe, toda to nikakor še ne pomeni, da le-to ni dopustno.

Temeljni smoter izvršilnega postopka je namreč poplačilo upnika, zato moramo strmeti za tem, da bo upnik v izvršilnem postopku vsaj v čim večji meri, če ne že v celoti poplačan. Tako ne gre iskati razloga za prodajo po delih samo v dejstvu, da bi na ta način sploh prišli do kakršnegakoli poplačila, temveč tudi v tem, da bi se na ta način doseglo tudi čim ugodneje vnovčenje nepremičnin. Tu pa lahko govorimo tudi že o dolžnikovem interesu, saj bodo na ta način poplačani njegovi dolgovi v večji meri, oziroma bo razdelitveni ostanek za dolžnika večji.

V ZIZ najdemo tudi določbe, ki “nalagajo” iskanje najugodnejših variant vnovčevanja premoženja (npr. 93/2 čl. – način prodaje stvari določi izvršitelj, ki pri tem pazi, da se doseže najugodnejše vnovčenje; 186/2 čl. – v primeru, če je na naroku za prodajo nepremičnine navzoč en sam ponudnik lahko sodišče, na predlog stranke ali zastavnega upnika, glede na okoliščine primera preloži prodajni narok …)

Resda ne moremo vleči direktnih smernic proti stečajnemu postopku, vendar tudi pri vnovčevanju premoženja stečajnega dolžnika zasledujemo isti cilj, to je čim ugodnejše vnovčenje dolžnikovega premoženja ter posledično čim boljše poplačilo stečajnih upnikov. Stečajnemu upravitelju oziroma stečajnemu senatu zakon o prisilni poravnavi, stečaju in⁸ zato dovoljuje prodajo premoženja na najrazličnejše načine, vse zaradi čim boljšega vnovčenja stečajne mase.

Zgodovinski pregled in današnja praksa

Če poseženo nazaj in sicer v čas pred uveljavitvijo zakona o izvršilnem postopku, naletimo na uporabljajoča se pravna pravila Zakona o izvršbi in zavarovanju⁹ z dne 9. 7. 1930 ter njegovih sprememb in dopolnitev iz leta 1937.¹⁰ Uporabljala so se, kolikor so bila v skladu s predpisi 4. člena Zakona o razveljavljanju pravnih predpisov, ki so bili izdani pred 6. 4. 1941 in pa v času sovražnikove okupacije.¹¹ Zakon o izvršbi in zavarovanju je bil skoraj v celoti povzet po avstrijskem izvršilnem redu, ki se je v slovenskih deželah začel uporabljati s 1. 1. 1898, in kljub temu ga je bilo mogoče šteti med moderne izvršilne zakone še za časa do sprejetja Zakona o izvršilnem postopku leta 1978.¹² Tedaj je bilo na upniku, da je najkasneje po pridobitvi cenitvenega poročila nepremičnin predlagal dražbene pogoje, ki jih je nato sodišče, kolikor so ustrezali normativnim zakonskim pogojem, odobrilo brez predhodne ustne razprave. olikor pa je upnik predlagal prodajo po parcelah (to je bil eden izmed dopustnih “odstopkov” od zakonskih določb “osnovnih” dražbenih pogojev) je sodišče razpisalo narok za ustanovitev dražbenih pogojev. Iniciativa za podajo takega predloga je bila torej v skladu s pravnim pravilom paragrafa 123 na strani upnika, ki je predlagal izvršbo, nadalje vsakega, ki mu je šla pravica do poplačila ter tudi dolžnika samega. Natančno je bilo potrebno označiti parcele ali njih skupine, ki jih je bilo potrebno prodati vsako zase.

Sodišče pa je moralo, kolikor je predlogu ugodilo, ugotoviti za vsak del tudi najmanjši sprejemljivi “ponudek” (najnižjo izklicno ceno). Četudi je zakon iz leta 1930 izrecno določal le prodajo po parcelah, ga je bilo treba presojati in uporabljati času in prostoru primerno.

Dr. Milan Brkić v svojem delu Izvršni postupak – sudsko izvršenje¹³ piše, da se podobno kot pri prodaji zemljišča po parcelah oziroma parcelnih skupinah lahko šteje, da je dopuščena tudi posamična prodaja posameznih stavb, vpisanih v istem zemljiškoknjižnem vložku. Če je stavba razdeljena na etažno lastnino, potem je lahko tudi vsak tak del predmet dražbe. Prav tako je lahko predmet dražbe dolžnikov idealni del posebnega dela zgradbe. V primeru, da sodišče dovoli prodajo po parcelah (oziroma po posebnih delih stavbe), se dražbeni pogoji odrejajo samo za dele, ki se bodo prodajali. Že prej je tudi profesor Juhart v svojem učbeniku zapisal, da je včasih nepremičnino kot celoto težko prodati. Zakon dopušča, da se v dražbenih pogojih predvidi prodaja po parcelah.

To je zlasti priporočljivo, kadar gre za primerna stavbna zemljišča.¹⁴

Kakor je bilo predstavljeno, je bil “odstopek” od zakonskih dražbenih pogojev oziroma dopustitev prodaje po delih v starojugoslovanskem zakonu urejen tako zaradi interesov upnikov kakor tudi dolžnikov. Ko je sodišče dobilo predlog za prodajo nepremičnin po delih, je razpisalo narok, na katerem so lahko vsi udeleženci podali predloge za spremembo s strani upnika posredovanih dražbenih pogojev. Dokončno je dražbene pogoje določilo sodišče samo.

Da zakonodajalec z uvedbo zakona o izvršilnem postopku, z opustitvijo izrecne določbe, ni hotel opustiti inštituta prodaje nepremičnin po delih, je v svojem Komentarju zakona o izvršnom postupku zapisal tudi prof. dr. Borivoj Starović: “Izgleda, da tudi po sedanjem pravu ni ovir, za odreditev prodaje zemljišča po parcelah ali njihovih skupinah. In sicer, če le-to nakazuje na boljšo prodajo (višjo ceno, hitrejše unovčenje in druge prednosti) ter da je le-to možno izvesti po pravilih zemljiškoknjižnega prava. Prav tako pa bi bilo potrebno sprejeti pravilo, da se prodaja zaključi, takoj ko se doseže denarni znesek, potreben za poplačilo terjatev upnika ter stroškov izvršilnega postopka (v tem je posebej dolžnikov interes).”¹⁵

Lahko namreč rečemo, da je tako v zakonu o izvršilnem postopku kakor zakonu o izvršbi in zavarovanju uveljavljeno načelo, da se izvršba zaradi uveljavljanja denarne terjatve vodi le v obsegu, ki je potreben za dosego poplačila. To načelo se konkretizira tako v 2. odst. 29. člena ZIP, kakor tudi v 2. odst. 34 člena ZIZ, ki določata, da sodišče omeji na dolžnikov predlog ali po uradni dolžnosti izvršbo samo na nekatera predlagana sredstva oziroma na nekatere predmete, če zadoščajo za poplačilo terjatve (zneska, ki vključuje tudi bodoče, v zvezi z poplačilom nastale stroške).¹⁶ Tudi iz edine odločbe, ki sem jo v zvezi z obravnavano problematiko našel,¹⁷ izhaja dovoljenost prodaje po posameznih parcelah.

Dandanes upnik že v svojem predlogu za izvršbo predlaga vsa izvršilna dejanja:
– zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi,
– ugotovitev vrednosti nepremičnine,
– prodajo nepremičnine,
– poplačilo upnika.

Ugotovitveni sklep o vrednosti nepremičnin in odredba o prodaji

Najenostavnejša rešitev je seveda ta, da sodišče v vseh primerih v ugotovitvenem sklepu o vrednosti nepremičnin ugotovi vrednost tako za celoto kakor tudi za posamezne dele (parcele, etaže …), ter v skladu s tem tudi izda odredbo o prodaji (z njihovo natančno navedbo, cenami ter najnižjimi “ponudki”).

Razpolagati pa mora tudi s temu ustrezno cenitvijo nepremičnin.

V odredbi o prodaji nato sodišče navede natančen postopek prodaje, tako da se nepremičnine najprej dražijo kot celota in nato v primeru neuspeha še posamično oziroma po delih. Takemu postopanju sodišča res ne moremo prav utemeljeno oporekati, navedena dejanja so namreč zgolj “tehnična” oziroma tehnična izvedba pravnomočnih sklepov, izdanih v dotedanjem postopku, ki je udeležencem (predvsem pa dolžniku) nudil vso potrebno pravno varnost. Drugače povedano, v tem stadiju postopka je namreč izvršba oziroma prodaja dovoljena za celoto nepremičnin, tako da je zgolj tehnična odločitev sodišča, če izpelje prodajo tudi po delih.

Zaradi samega namena izvršilnega postopka (poplačila – z dosego katerega je cilj dosežen) je potrebno sprejeti tudi pravilo, da se posamična prodaja ustavi, brž ko je dosežen znesek, potreben za poplačilo (tako tudi Starović). Sodišču določilo 2. odst. 34. člena ZIZ resda nalaga, da po uradni dolžnosti omeji izvršbo samo na nekatere predmete, če zadoščajo za poplačilo terjatve; vendar se lahko omeji le na takšen obseg, ki ne ogroža upnikove pravica do poplačila in se tako kaj lahko zgodi, da se pri uspešni prodaji po delih, doseže potreben znesek že pred draženjem vseh nepremičnin. K temu nas zavezuje tudi 3. člen ZIZ, ki določa, da se izvršba za poplačilo denarne terjatve dovoli in opravi v obsegu, ki je potreben za njeno poplačilo.

Predlog za omejitev izvršbe lahko poda tudi dolžnik sam, vendar bo ob dolžnikovi neaktivnosti prav sodišče tisto, ki bo izvršbo moralo po uradni dolžnosti omejiti (če je to sploh možno), tako da se pri prisilni prodaji ne bi zgodila nedopustna nesorazmernost med terjatvami ter prodajno ceno nepremičnin. Omejitev izvršbe pa bo res možna šele po pridobitvi ustreznih podatkov – cenitve nepremičnin (pridobljene v postopku ali morebiti predložene s strani dolžnika), saj sodišče šele tako lahko ugotovi njihovo dejansko vrednost. Prav tako pa si bo verjetno moralo sodišče pri omejevanju izvršbe po uradni dolžnosti pomagati tudi z izvedencem, ki je opravil cenitev. Ob doslednem omejevanju izvršb tako ni razloga, da se ne bi na vsakem razpisanem naroku nepremičnine primarno dražile kot celota ter podrejeno še po delih.

Navedel sem, da zoper predhodno opisano postopanje pri izvedbi prodaje po delih nimam pomislekov, moram pa omeniti tudi, kako bi bilo treba ravnati na podlagi predloga.

Izvršilni postopek se uvede na predlog upnika, prav tako pa je v veliki meri od same aktivnosti upnika odvisen tudi uspeh postopka. Torej, ne samo upnikom, navedeno predlagalno pravico je treba priznati tudi vsem, ki imajo pravico do poplačila (še posebej ko se prodaja po delih ne predlaga zgolj iz razloga, da se sploh doseže kakršnokoli poplačilo), prav tako pa tudi dolžniku. Ti predlagatelji bodo največkrat bolje seznanjeni z razmerami in situacijo na trgu, torej bodo lahko dorečeno in argumentirano predlagali prodajo po delih, še posebej če se predlaga prodaja po parcelnih skupinah oziroma drugih enotah, ki tvorijo ekonomsko oziroma gospodarsko celoto. Glede podanega predloga pa bi sodišče moralo, v skladu z načelom kontradiktornosti, tudi ostalim udeležencem dati možnost, da se o njem izrečejo, za kar pa ima na voljo številne možnosti.¹⁸

Odločitev sodišča bi se odrazila v izdani odredbi o prodaji. Ne glede na to, da sem pri postopanju sodišča po uradni dolžnosti navedel, da je treba nepremičnine primarno ponuditi kot celoto, le-to na podlagi predloga (upnika, poplačilnega upravičenca oziroma ob njihovem strinjanju) ne bi bilo potrebno. Prav tako pa bi bilo edinole na podlagi predloga mogoče izpeljati prodajo po skupinah oziroma kako drugače zaokroženih enotah nepremičnin..

Kdor se je z obravnavano problematiko srečeval v praksi, zelo dobro ve, da je odprtih mnogo dilem, katerih ustrezne in dorečene rešitve bi morale vsekakor dobiti mesto v zakonskem besedilu, oziroma bi jih morali vsaj teorija ter sodna praksa dosledno začrtati. Zavedati se namreč moramo, da prav nepremičninska izvršba najbolj posega v dolžnikovo sfero, zato mora biti dorečena in v skladu s temeljnimi načeli civilnega ter izvršilnega prava.

Ureditev v Republiki Avstriji

Zanimiv je pogled v sosednjo Avstrijo, kjer še vedno uporabljajo Izvršilni red iz leta 1898¹⁹ in iz katerega izvira tudi naše izvršilno pravo.²⁰ Zakon je skozi svojo več kot stoletno uporabo seveda doživel tudi številne spremembe.²¹

Avstrijska ureditev prodaje po posamičnih nepremičninah je bila do 1. oktobra letos dokaj podobna opisani naši ureditvi do sprejetja zakona o izvršilnem postopku, vendarle z eno bistveno razliko: da predloga upnika za prodajo nepremičnine po delih ni bilo šteti za “odstopek” od zakonskih dražbenih pogojev; torej je sodišče tak predlog sprejelo brez potrebne predhodne ustne obravnave. Ker je upnik lahko oddal osnutek dražbenih pogojev oziroma se je o njih lahko izjasnil na zapisnik še po cenitvi nepremičnin, je bilo v vsakem primeru potrebno oceniti, kakšno vrednost imajo posamezne parcele zamljiškoknjižnega telesa ter kakšno vrednost ima zemljiškoknjižno telo kot celota. Letošnja novela je glede postopka oziroma načina prodaje nepremičnin prinesla korenite spremembe. Tako upniku ni potrebno več predložiti osnutka dražbenih pogojev, niti se mu o tem ni potrebno več izjasniti na sodni zapisnik, na večji krog upravičencev je bila razširjena predlagalna pravica spremembe zakonskih dražbenih pogojev, itd. … Pod določenimi pogoji (če se predvideva, da se bo na ta način dosegel višji izkupiček pri prodaji) lahko sodišče, na predlog ali pa tudi po uradni dolžnosti (v prvih treh spodaj navedenih primerih), po zaslišanju dolžnika, upnika ter vseh oseb, ki imajo na nepremičninah ustanovljene stvarne pravice, določi:

1. da se več parcel enega zemljiškoknjižnega telesa draži (prodaja) posamezno ali v skupinah in sicer da se najprej ponudi kot celota, nato pa še posamezno; 2. da se več zemljiškoknjižnih teles, ki tvorijo gospodarsko (ekonomsko) celoto, prodaja skupaj; 3. da se opravi skupna dražba posameznih etažnih stanovanj;²² 4. da se služnosti, preužitki in druga realna bremena, ustanovljena pred pridobitvijo poplačilne pravice upnika, s strani kupca ne prevzamejo ali pa se prevzamejo samo ob vračunanju v doseženo ceno. V tem primeru je potrebno je tudi soglasje upravičencev; 5. da se kot najnižja ponudba dražbe postavi višji znesek. Pri tem je potrebno soglasje upnika.

Predloge iz 1. in 3. točke je treba podati najkasneje v roku, ki je na voljo za založitev predujma za stroške cenitve, tako da lahko sodišče ustrezno temu tudi naroči cenitev nepremičnin (4. odst. 143. paragrafa). Če je očitno, da bo s posamično prodajo oziroma prodajo po skupinah dosežen večji iztržek, pa sodišče tudi po uradni dolžnosti naroči ustrezno cenitev. Predloge po 2., 4. in 5. točki pa lahko upravičenci podajo v roku štirinajstih dni po ugotovitvi vrednosti nepremičnin.

Namesto zaključka

Avstrijci imajo torej sedaj zelo natančno razdelano, kdaj in na kakšen način se lahko odstopi od zakonskih dražbenih pogojev oziroma se izvede prodaja nepremičnin po delih,²³ vendar kljub odsotnosti natančnih zakonskih določil v našem pravu, v skladu s predhodno navedenim, tudi pri nas ni ovire, da se prodaja nepremičnin ne bi mogla izvršiti tudi posamično oziroma po delih.

Moj nasvet, kolikor tega ne bo storilo sodišče, bodite aktivni, proučite prodajne možnosti ter predlagajte prodajo po delih.